新港联行 2026 年 5 月成都商业地产月报重磅首发！
本期分上下两篇解锁全维度市场真相，今日上篇抢先曝光3 大核心板块：宏观政策分析、行业动态及品牌前沿、土地市场分析，政策风向、品牌动向、土拍逻辑一次性看透，完整版全图文报告添加社群即刻解锁！
🔥政策大洗牌！全国→四川→成都三重加码，商业逻辑彻底重构
导语：5 月政策定调行业方向！
控增量、盘存量、强民生、通资本，存量盘活 + 资产证券化 + 消费提振成核心主线！
全国层面延续 “控存盘改、资本打通” 基调：
- 首批商业不动产公募 REITs 集中询价，打通 “投融管退” 闭环
- 经营性物业贷款加码，优先支持城市更新、存量改造
- 《城市更新 “十五五” 规划》印发，支持商办改建保租房、康养等
- 专项债可收购存量商办，改造用于公益配套与保租房，税费全流程减免
川蓉层面精准落地组合拳：
- 省级：推进商业地产涉企事项集成速办，惠企政策直达快享
- 市级：商办改建保租房审批缩至 5 日且免补地价；国际首店奖 120 万、全国首店奖 80 万；多区发放商办购房补贴 200-300 元 /㎡，城市更新设审批绿色通道
👉 新港观点：从全国 REITs 启航、融资松绑，到省级流程优化，再到成都补贴 + 首店奖励 + 审批提速三重落地，政策形成全链条托底，行业正式进入存量精细化运营 + 资产证券化 + 民生化转型新周期。
🚀首店 + 更新双爆发！全国业态狂飙，成都坐稳西部消费顶流
导语：城市更新提速、首店能级拉满！咖啡 / 茶饮 / 餐饮 / 零售 / 文娱全赛道迭代，成都成品牌必争之地！
全国动态：
- 资本：商业不动产 REITs 启航，存量资产证券化全面提速
- 业态：零售转向 “体验 + 服务 + 会员” 复合模式，餐饮社区化、小面积化
- 模式：即时零售下沉、策展型 / 非标商业走红，招商从 “招品牌” 转向 “造内容、做场景”
- 消费：质价比、文化属性、社交体验成核心，夜间经济、首店经济持续发力
成都表现：
- 国际首店扎堆：悦碧施西南快闪首秀、icebreaker 全球最新形象店落太古里、UFC GYM 大陆首店开业
- 全国首店密集：Jellycat Dog Hotel、大戏台茶馆全国首店进东郊记忆，水璟唐一次性引入 3 家全国首店 + 14 家城市首店
- 首店总量破 4900 家，稳居全国第三、中西部第一
- 核心商圈焕新：万象城 14 周年庆、in99 微醺节、东郊记忆 / 水璟唐沉浸式场景升级
- 城市更新提速：龙潭寺 TOD、简州新城星汇里进入开业冲刺
👉 新港观点：场景创新 + 业态融合 + 首店引领，是存量时代商业增值的关键密码，成都以首店提能级、更新造场景，持续巩固国际消费中心城市地位。
📢土拍新规则！国企主导 + 零溢价 + 强自持，运营时代正式到来
导语：土拍不拼溢价只拼落地！核心区聚焦、产业绑定，成都商业土拍逻辑彻底变天！
5 月土拍概况：
- 成交 5 宗商业 / 商务地块，合计 178.31 亩，全部零溢价底价成交
- 拿地主体 100% 为国企 / 平台 / 产业方，无市场化房企竞争
- 武侯区悦湖板块：46.47 亩商业服务业用地，区属国企摘得，容积率≤1.2，低密度商业服务配套
- 都江堰青城山：两宗合计 90 亩商业用地，强化文旅商业配套
👉 新港观点：成都商业土拍正式进入国企主导、核心聚焦、产城融合、长期运营新周期，传统房企加速从 “买地卖房” 向 “资产运营” 转型。
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