5 月 28 日，国务院正式印发 《城市更新 “十五五” 规划》，这份长达万字的国家级文件，直接给商业地产划定未来五年总路线：我国城市发展已从大规模增量扩张 ，全面转向存量提质增效为主的新阶段。

高库存城市暂停商业用地新增指标，严禁盲目上马大体量商业项目。

全面支持老旧商场、写字楼、闲置商办楼宇改造升级，低效资产再利用成为国家战略。

一句话总结：商业地产的 “黄金下半场”，不是再建更多，而是把存量做得更好、用得更对。

本次《规划》最重磅的突破，是把 “商办怎么活” 写进国家顶层设计，为存量商办去化打开一条合规、低成本、可落地的通路。

✅ 用途松绑：商办→保租房 / 康养 / 文体，不用改用地

支持闲置商业、办公用房在不改变土地性质、不补缴土地价款前提下，改建为保租房、康养、托育、文化体育等民生设施。

明确鼓励混合功能、复合利用，一栋楼可兼容商业、办公、租赁住房、社区服务等多元业态。

✅ 审批提速：全流程最快5 个工作日办结

商办改建保租房实施告知承诺制，从申请到认定全流程不超过 5 个工作日。

城市更新项目开通规划审批绿色通道，简化消防、环评、竣工验收流程。

✅ 税费减免：一揽子优惠覆盖改造 + 运营全周期

契税、房产税、增值税等享受保障性租赁住房专项优惠。

土地整合、置换、续期环节降低税费负担，支持工商业用地使用权依法续期。

✅ 金融加持：经营性物业贷款降息 + 延长期限

经营性物业贷款期限最长 20 年、利率优惠、审批提速，优先投向存量改造与城市更新项目。

专项债可收购存量商办资产，用于保租房、公益配套建设，为持有方提供退出渠道。

对开发商、运营商、投资者而言：以前难卖、难租、难去化的商办，现在有了国家支持的盘活出路。

作为全国首个出台《城市更新条例》的城市、国家首批国际消费中心城市，成都完美承接国家战略红利，存量商业将率先迎来价值重估。

1️⃣ 国家层面：中央财政重点倾斜

一刻钟便民生活圈、社区商业升级、存量改造项目优先获得中央资金支持。

支持成都发展首发经济、体验经济、夜间经济、赛事经济，打造国际消费目的地。

2️⃣ 地方层面：成都政策已提前 “卡位”

审批≤5 工作日、免补地价款、税费全优惠。

国际首店最高奖励120 万元，全国首店最高80 万元，首发首秀场租补贴 50%。

金牛、温江、武侯等出台商业购房补贴200-300 元 /㎡，单项目最高200 万元。

《成都市城市更新条例》6 月 1 日正式施行，商业建筑修缮、改建、扩建有法可依、流程通畅。

3️⃣ 市场层面：存量资产迎来重估窗口

春熙路、交子公园、万象城、主城 TOD 等核心商圈低效商办 / 商业，改造后现金流显著改善。社区商业、邻里中心、便民配套成为政策鼓励 + 市场刚需双重受益赛道。

1. 行业拐点已实锤：开发时代结束，运营时代开启

商业地产逻辑彻底重构：从 **“拿地 — 开发 — 销售”** → “存量 — 改造 — 运营 — 现金流”不会运营、没有现金流的资产，将逐步失去价值。

2. 商办出路已明确：民生化、社区化、租赁化是主线

未来商办最优出路：保租房＞社区服务＞康养文体＞便民商业＞传统办公谁先转型，谁先占据政策红利与市场先机。

3. 成都最具确定性：四轮驱动，红利率先兑现

国家战略 + 地方政策 + 首店经济 + 城市更新四轮驱动，成都将成为全国存量商业盘活标杆城市，资产价值修复速度领先中西部。

4. 投资逻辑彻底变：只看三件事

能不能改造、好不好运营、有没有稳定现金流地段、规模不再是唯一标准，可改造、可运营、可民生才是核心价值。

✍️ 新港结语